CATASTO, SOLO 17 SU 8000 COMUNI HANNO RICLASSIFICATO GLI IMMOBILI

Da anni e anche di recente si parla di riforma del Catasto ma non tutti sanno che dal 2004 era stata attribuita ai Comuni la possibilità di riclassificare gli immobili sia per le microzone che per le singole unità immobiliare. Eppure degli 8000 comuni italiani solo 17 (leggasi diciassette) hanno attivato il comma 335 che consente la revisione parziale degli estimi, e 1.000, cioè il 12,5% dei nostri comuni hanno applicato il comma 336 che consente l’adeguamento e la revisione.

Per la cronaca: la legge 311 del 30 dicembre 2004 era stata un’espressa richiesta dei sindaci, il tentativo di uscire dalla giungla catastale.

Il comma 335 consente agli enti locali di intervenire per riclassificare la rendita catastale delle unità immobiliari site in microzone comunali per le quali “il rapporto medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale si discosti significativamente”. Una correzione che può essere a favore dei proprietari o a sfavore a seconda dei casi e che incide ai fini dell’applicazione dell’Imu.

L’articolo 1 del comma 336 prevede che i comuni, «constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, possano richiedere ai titolari la presentazioni di atti di aggiornamento».

Soltanto il 12,5% degli enti locali ha aggiornato la mappa catastale includendo anche gli immobili privati dove sono intervenute modifiche o mai censiti prima. Una correzione che può essere a favore dei proprietari o a sfavore a seconda dei casi

Le nuove rendite catastali che si vengono a determinare producono effetto fiscale. La necessità di aderire in modo autonomo ad un riclassamento del patrimonio immobiliare avrebbe voluto dire eliminare quella disparità tra la stima catastale e l’effettivo valore dell’immobile che in molti casi favorisce i cittadini a più alta capacità reddituale e penalizza i meno abbienti. Una previsione normativa nel senso dell’equità che crea disparità di gettito tra i comuni.

Perché il livello di adesione è stato così basso? È presto detto, spiegano i tecnici. Perché solo una componente del gettito viene appropriata nel bilancio dei comuni, la parte più ingente sarebbe finita nel sistema perequativo. I più ricchi, incassando di più, alzando dunque la loro capacità fiscale standard, avrebbero trattenuto solo una parte minima delle maggiori entrate e dare il resto ai comuni più poveri.

Perché farlo? Tanto più che riclassificare gli immobili avrebbe voluto dire in molti casi tassare i contribuenti, ovvero cittadini, ergo i loro elettori. Risultato; soltanto 17 comuni hanno avvertito questa esigenza. Gli altri nisba. E al diavolo tutti i principi che dovrebbe sottintendere l’idea di una comunità solidale. Succede così che il Bosco Verticale, un complesso di due palazzi residenziali realizzati da uno studio di archi-star nel cuore del centro direzionale di Milano, vengano considerati A2, ovvero abitazioni comuni, con requisiti di buona fattura ma non lussuose anche se possono permetterselo solo vip e calciatori che guadagnano milioni di euro l’anno. Idem a Roma, dove il centro storico pullula di immobili classificate C3, laboratori per arti e mestieri riadattati in abitazioni con affaccio mozzafiato su monumenti e chiese storiche. E quanto detto vale anche per il patrimonio immobiliare ex Iacp di prestigio, prima affittato a due lire e poi alienato a prezzi stracciati senza essere mai stato riclassificato.

I dati in nostro possesso – un documento dell’Ufficio parlamentare di bilancio che ha effettuato di recente una ricognizione – non ci consentono di fornire una distribuzione geografica delle adesioni. Dei comuni che hanno applicato la legge distinguendoli da quelli che al contrario se ne sono infischiati. Sappiamo più volte però che l’Ocse e l’Unione europea ci hanno più volte invitato a ridisegnare la mappa catastale del prelievo fiscale. Un’operazione a parità di gettito, spostando le imposte dal lavoro ai patrimoni e ai consumi.

IL CATASTO È UNA SORTA DI COMMA 22

Il catasto è insomma una sorta di comma 22. Tutte le ragioni sono buone per non fare niente e continuare come prima. La richiesta più recente di riforma del catasto risale alla legge numero 23 dell’11 marzo 2014. Richiesta formulata all’allora governo Renzi e rimasta inattuata. D’allora la situazione non è cambiata. Ma basta parlare di catasto per sollevare una canea. Guai toccarlo, come i fili elettrici, chi tocca muore. La politica continua a considerarlo una zona off limits, un buco nero, un totem inviolabile, uno spauracchio per spaventare i cittadini, possibili elettori da conquistare. Non è cosi. Anzi, rimodulando le aliquote, sarebbe piuttosto vero il contrario, si ristabilirebbe un punto di equità tra centro e periferia. Ma l’opposizione a volte è il prezzo da pagare alla demagogia. E tant’è.

IL RAPPORTO TRA ESTIMI E VALORE REALE DI MERCATO

Torniamo però ai Comuni, e al documento dell’Ufficio parlamentare di bilancio in cui, tra l’altro, si ammette che «l’incapacità dell’attuale sistema catastale di restituire una adeguata valorizzazione degli immobili si riflette nell’iniquità della distribuzione del prelievo determinata dagli scostamenti tra il valore catastale e l’effettivo valore dell’immobile».

Aliquote sballate, estimi risalenti al secolo scorso, evidenziano un quadro di assoluta disomogeneità. «L’Agenzia del territorio – si legge – stima che a fronte di un rapporto tra un valore di mercato (dati Omi) catastale medio ai fini Imu di circa 2,9, per il 25% degli immobili tale valore vale meno di 1,6% e per un altro 25% vale 3,8%».

Una forbice enorme. Più del doppio. Tanto più che sono state rilevate “differenze sistematiche” tra i territori e tra centro e periferia. «Il rapporto medio per area geografiche – prosegue il memoriale di Upb – va da un massimo di 3,2 riscontrato al Nordovest a un minimo di 2,5 al Sud. In media nazionale va dal 3,1 nelle zone centrali al 2,7 nelle zone suburbane».

Un’analisi incrociati – anno 2014 – tra dichiarazioni fiscali e risultanze catastali ha evidenziato come la sperequazione tenda a favorire «quei segmenti di popolazione con maggiore ricchezza abitativa».

Riforma vorrebbe dire anche censimento e individuazione di unità fantasma, immobili che non risultano al catasto. Perché, al tempo dei droni e del digitale, c’è anche questo: la classificazione dell’abusivismo. Per avere un’idea di cosa si tratti basti pensare che nel 2012 l’Agenzia del territorio avviò un’operazione a vasto raggio, utilizzando fotogrammetrie. Ebbene, per circa 2,2 milioni di particelle del catasto terreni risultò la presenza di potenziali fabbricati non inseriti nelle banche dati catastali, L’operazione comportò un maggior gettito per Irpef e Imu pari a circa 500 milioni, stima del ministero dell’Economia e delle finanze.

Per implementare queste procedure servirebbero però competenze, capacità tecniche e organici in grado di ridisegnare la mappa immobiliare. Cose che la maggior parte degli enti locali, specie nel Mezzogiorno, non ha. È di questa settimana l’accordo per rafforzare la capacità amministrativa, un piano di intervento che prevede lo stanziamento di 42 milioni in 41 mesi nell’ambito del Pon, uno degli strumenti di coesione finanziati dall’unione europea attraverso i fondi strutturali di investimento. Il problema sarà utilizzarli bene, Ma questo è tutto un altro discorso.